Peut-on résilier un bail professionnel de manière anticipée ?

Est-il possible de résilier un bail professionnel avant son échéance conformément à la loi ?

Alors que le propriétaire d'un bail professionnel a le droit de rompre le contrat uniquement à son expiration (sauf en cas de manquements de la part du locataire), ce dernier est également en droit de mettre fin au bail à tout moment, sous certaines conditions.
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Principaux points à retenir concernant le bail professionnel

Le bail professionnel est défini par l'administration publique française comme un contrat de location de locaux destinés exclusivement à des fins professionnelles, à l'exclusion des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales, contrairement au bail commercial qui englobe toutes ces activités.

Comparé aux baux commerciaux ou résidentiels, le bail professionnel offre une plus grande souplesse juridique. Cependant, certaines règles et obligations doivent être respectées.

Les professionnels concernés par ce type de bail sont ceux dont les revenus de leur activité principale sont comptabilisés parmi les bénéfices non commerciaux. Cela inclut principalement les professions libérales réglementées telles que les avocats, vétérinaires, architectes, médecins, ainsi que les professions non réglementées, comme les consultants dans divers domaines.

Il est impératif que le local soit strictement utilisé à des fins professionnelles, sous peine d'être requalifié en bail mixte. Ce dernier permet à la fois d'habiter le local et de l'utiliser pour ses activités professionnelles.

En ce qui concerne la durée du bail professionnel, celui-ci est régi par un régime légal plus flexible mais moins protecteur pour le locataire. Ainsi, il y a moins de contraintes concernant le renouvellement du bail professionnel, qui est conclu pour une durée minimale de 6 ans et renouvelé automatiquement pour la même durée.


La possibilité de résiliation d'un bail professionnel

Comme mentionné précédemment, le bail professionnel offre plus de souplesse et moins de contraintes aux parties impliquées par rapport à d'autres types de baux, tels que les baux commerciaux. Le principe de résiliation est donc simplifié du point de vue juridique.

Le principe est le suivant : dans le cadre d'un bail professionnel, le propriétaire ne peut mettre fin au contrat que dans deux cas : le premier, le plus courant, est l'échéance du terme. Pour ce faire, le bailleur doit informer le locataire 6 mois avant la fin du contrat par le biais d'une lettre recommandée électronique ou papier. Le deuxième cas est en cas de manquement du locataire à ses obligations.

Quant au locataire, il est autorisé à résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois et en respectant la procédure que nous examinerons par la suite. Aucune indemnité financière n'est requise dans ce cas, et la décision du locataire n'a pas besoin d'être justifiée.

Les principales particularités de la fin d'un bail professionnel sont les suivantes :

• La demande de résiliation n'a pas besoin d'être motivée par la partie qui en fait la demande, car le locataire du local objet du bail professionnel n'a pas le même droit au renouvellement qu'un locataire d'un bail commercial.
• Aucune indemnité d'éviction ne peut être exigée par le locataire envers le bailleur si toute la procédure et les délais de préavis ont été respectés.
• Si le propriétaire récupère le local en vue de le vendre, le locataire n'a aucun droit de préemption, sauf si le bail principal est un bail mixte.

À noter : Dans certains cas, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit en matière de bail professionnel.


Les motifs principaux de résiliation anticipée d'un bail professionnel

- Manquement du locataire à ses obligations

Le bailleur ne peut résilier le bail professionnel pendant sa durée, sauf si le locataire ne respecte pas ses obligations ou commet des fautes ou des manquements. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à engager une action en justice pour obtenir la résiliation du bail professionnel.

Il peut également invoquer la clause résolutoire présente dans le contrat.

Ainsi, le non-respect des obligations détaillées dans le contrat d'origine constitue un motif d'expulsion. Le bailleur dispose de recours, dont les modalités peuvent varier en fonction de la présence ou de l'absence d'une clause résolutoire dans le bail professionnel.

- Absence de clause résolutoire dans le contrat

Si le bail professionnel ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire devra demander la résiliation du contrat avec l'aide de la justice.

Cette demande devra être présentée devant le tribunal d'instance compétent. Seul le juge disposera du pouvoir d'appréciation sur les éventuels manquements du locataire vis-à-vis de ses obligations contractuelles.

Le juge se prononcera sur la légitimité et la possibilité de la résiliation, ainsi que sur d'éventuels dommages et intérêts pouvant être accordés au bailleur.

Les principaux motifs pouvant entraîner une résiliation légitime du bail professionnel incluent le non-paiement répété du loyer, le changement de destination des locaux sans accord préalable du bailleur, la sous-location si elle est expressément interdite, la cession si le contrat ne l'autorise pas, ainsi que le refus d'effectuer les travaux et réparations nécessaires.

- Présence d'une clause résolutoire dans le contrat

Si le bail professionnel contient une clause résolutoire, le bail peut être résilié librement et légalement si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

En général, le défaut de paiement du loyer entraîne la résiliation lorsque la clause résolutoire est présente dans le bail. Cette clause nécessite généralement une mise en demeure préalable du locataire par un huissier de justice.

La résiliation du bail professionnel est soumise à un délai d'un mois à compter de l'inaction du locataire suite à cette mise en demeure. Il sera alors nécessaire de saisir le juge des référés pour constater l'application de la clause résolutoire et obtenir un titre exécutoire permettant l'expulsion du locataire et le recouvrement des loyers impayés.

Toutefois, cette clause limite les pouvoirs d'appréciation du juge qui ne peut que constater la véracité des manquements et prononcer la résiliation du bail professionnel si l'infraction a été commise.

- Décision du locataire de résilier le bail

En ce qui concerne la résiliation du bail professionnel par le locataire, la procédure et les conditions sont simplifiées. En effet, le locataire peut décider à tout moment de mettre fin au bail en informant le bailleur de son intention et en respectant un préavis de 6 mois imposé par la loi.

Si le bailleur tente de réviser le loyer du bail, le locataire peut décider de résilier le contrat. Dans tous les cas, le locataire n'a pas besoin de motiver ou justifier sa demande de résiliation. Cependant, le préavis de résiliation anticipée doit être délivré par lettre recommandée électronique (LRE) ou papier.

Étant donné que cette règle est d'ordre public, le locataire ne peut en aucun cas être privé de ce droit par une clause ou tout autre moyen. Ainsi, si le bailleur impose une interdiction, le locataire devra la contester si elle est mentionnée par le bailleur lors de la rédaction du contrat ou si la clause est découverte pendant la durée du bail.

À la suite de la résiliation du bail professionnel, un état des lieux devra obligatoirement être réalisé.


La lettre recommandée électronique (LRE) permet de gagner du temps, de simplifier et d'accélérer la procédure de résiliation, par son envoi en quelques clics.
De plus, l'envoi est 4x moins cher qu'un recommandé papier ou en ligne.

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