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Lorsqu'un locataire conclut un contrat de location, il s'engage à verser mensuellement au propriétaire un loyer dont le montant est stipulé dans le bail.
Afin de réduire le risque d'arriérés de paiement, les propriétaires ont pour pratique courante d'évaluer la solvabilité des potentiels locataires en leur demandant de fournir des documents justificatifs, comme leurs derniers relevés de salaire. Néanmoins, ces mesures ne garantissent pas une protection totale contre les défauts de paiement.
En cas de non-paiement du loyer par votre locataire, quelles sont les mesures à prendre ?
Comment agir lorsque votre locataire ne paie pas son loyer ?
Jusqu'à présent, votre locataire a toujours honoré ses paiements en temps et en heure. Cependant, ce mois-ci, il a du retard, et vous vous retrouvez dans l'incertitude quant à la démarche à suivre pour recouvrer les sommes dues.
Si c'est la première fois que votre locataire est en retard, il est recommandé de le contacter, de préférence par écrit, par exemple par email ou par courrier suivi électronique (ce qui vous permettra d'avoir des preuves légales d'envoi et de réception en cas de litiges et d'être sûr que votre destinataire l'ai bien reçu), afin d'avoir une trace écrite de la communication.
Cela permettra de comprendre les raisons de ce retard, qui peut être simplement dû à un oubli. Cependant, il peut également révéler des problèmes plus graves, tels qu'une perte d'emploi ou des soucis de santé. En l'absence de résolution amiable, le propriétaire dispose de plusieurs options :
- Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée électronique (LRE) ou LRAR papier : le locataire aura alors 8 jours pour régulariser la situation. Il est important de conserver une copie de cette lettre ainsi que la preuve d'envoi, car cette étape marque le début de la procédure de recouvrement des impayés.
- Entrer en contact avec le garant du locataire pour obtenir le paiement des loyers en souffrance.
- Faire usage de la garantie loyers impayés (GLI), si celle-ci est souscrite.
Est-ce que le garant est responsable des loyers impayés ?
Lors de la conclusion du bail de location, votre locataire a désigné un garant. Habituellement, il s'agit d'un proche du locataire, mais dans certains cas, lorsque le locataire n'a pas de garant solvable dans son cercle proche, il peut recourir à un service de cautionnement.
Le rôle du garant est crucial en cas de défaut de paiement du locataire : il est tenu de rembourser les dettes (loyers impayés, charges, réparations locatives) au propriétaire.
En cas d'impayé, voici les étapes à suivre pour demander au garant de régler les sommes dues :
- Dans le cas d'une caution simple, le propriétaire doit envoyer une lettre au garant pour le notifier du retard de paiement, dans un délai de 2 semaines après l'envoi de la mise en demeure. Il est primordial de respecter ces délais, car un retard dans l'information du garant peut entraîner son refus de payer les pénalités de retard.
- En cas de caution solidaire, la demande de paiement peut être directement adressée au garant.
- En l'absence de réponse du garant, le bailleur doit envoyer une lettre expliquant qu'une procédure judiciaire sera enclenchée en l'absence de paiement de sa part.
Si aucune solution amiable n'est trouvée, la procédure judiciaire peut être initiée :
- En cas de caution solidaire, le propriétaire peut engager une procédure simplifiée d'injonction de payer.
Après avoir rempli le formulaire Cerfa n°12948, le propriétaire doit le soumettre au tribunal d'instance avec les pièces justificatives (contrat de location, contrat de cautionnement, copies des lettres de mise en demeure, etc.).
Si la demande est jugée recevable, une ordonnance d'injonction de payer est envoyée par huissier au garant du locataire dans un délai de 6 mois. Le garant dispose alors de 30 jours pour s'y opposer.
En cas d'opposition, une audience est convoquée et le juge rend sa décision.
En l'absence d'opposition mais de non-paiement des loyers impayés, le tribunal d'instance peut apposer une formule exécutoire sur l'injonction de payer, permettant au bailleur de saisir les biens de la caution pour récupérer le préjudice.
- En cas de caution simple, le propriétaire doit d'abord s'adresser au locataire. Si celui-ci ne réagit pas, le bailleur peut alors entamer la procédure d'injonction de payer auprès du garant (le même processus que pour une caution solidaire).
Les procédures de résiliation du bail et d'expulsion peuvent être engagées simultanément à la procédure d'injonction de payer.
Pourquoi est-il avantageux d'activer sa garantie loyers impayés (GLI) en cas de défaut de paiement du locataire ?
En souscrivant à une garantie loyers impayés (GLI), un propriétaire peut bénéficier d'une indemnisation lui permettant de compenser la perte de ses revenus locatifs.
En cas d'impayé, le bailleur doit suivre plusieurs étapes pour que sa demande d'indemnisation soit valide :
- Envoi d'une lettre de rappel au locataire.
- Envoi d'une mise en demeure de paiement.
- Constitution d'un dossier à soumettre à la compagnie d'assurance.
Le propriétaire doit respecter scrupuleusement les délais spécifiés dans le contrat de location lors de l'envoi des courriers au locataire. Il est également essentiel de conserver les preuves d'envoi et les copies des courriers, car ces documents seront requis pour justifier la légitimité de la demande auprès de l'assureur.
Une fois le dossier approuvé, le propriétaire reçoit une indemnisation qui est versée à partir du troisième mois suivant le premier loyer impayé. La GLI étant rétroactive, les impayés sont pris en compte dès le premier mois.
Points à retenir sur les impayés de loyer
En cas de défaut de paiement de son locataire, le propriétaire dispose de plusieurs options. Si aucune résolution amiable n'est possible, le bailleur peut faire appel au garant du locataire ou activer sa garantie loyers impayés.
Les procédures de résiliation du contrat de bail et d'expulsion peuvent être initiées simultanément à la procédure de recouvrement des loyers impayés.
